今日镇江讯 记者3月28日从市住建局获悉，为加强住宅物业保修金的管理，保障物业在保修期内的正常维修和使用，维护业主的合法权益，镇江市政府近日公布了《镇江市住宅物业保修金管理暂行办法》。《办法》将于2023年4月1日起施行。
关于印发镇江市住宅物业保修金管理暂行办法的通知
市住建局物业管理处负责人介绍，前期房屋质量问题是引发物业管理矛盾纠纷的重要原因。为有效解决这一问题，2022年3月1日起施行的《镇江市住宅物业管理条例》作出专门的制度设计，提出建立物业保修金制度。由市政府根据该条款制定的《办法》，将促进《条例》更好地贯彻落实。
保修金交存期限为五年
《办法》提出，市物业管理主管部门负责全市物业保修金的统一监督管理。市物业管理主管部门所属的市物业管理中心具体承担京口区、润州区、镇江高新区物业保修金的交存、退还工作。京口区、润州区、镇江高新区物业管理主管部门负责本辖区内物业保修金的使用和监督管理。丹阳市、句容市、扬中市、丹徒区、镇江新区物业管理主管部门负责本辖区内物业保修金的交存、使用、退还和监督管理。
《办法》明确，《镇江市住宅物业管理条例》施行后受让土地的住宅物业、住宅小区内非住宅物业和与住宅楼结构相连的非住宅物业，由建设单位在办理房屋所有权首次登记前，按照物业建筑安装总造价百分之一的比例交存物业保修金。属于同一物业服务区域，已取得立项、规划、土地、施工等相关许可的分期开发项目，可以分期交纳。在办理房屋所有权首次登记前，物业建筑安装工程总造价难以及时计算的，可以按照简易交存标准交纳物业保修金。
镇江市区一住宅楼盘（图文无关）
物业保修金交存期限为五年，起始日自建设单位与前期物业服务企业完成物业管理项目承接查验，物业服务企业依法完成前期物业管理项目承接查验备案之日起计算。分期开发建设、交付的，物业保修金交存期分别计算。保修期内出现的物业质量问题，物业保修金交存期满仍未修复的，物业保修金交存期延长至修复完成。
符合下列情形之一的，经物业管理主管部门审核同意，建设单位可以免交物业保修金：政府投资建设、管理且产权属于政府所有、独立的公共租赁住宅小区；建设单位已投保的工程质量保证保险符合国家、省规定的保修范围和保修期限的；物业服务区域内的所有住宅以及其他建筑物，建设单位均不预（出）售的。
交存期限内，物业保修金账面余额不足初始交存额的二分之一时，物业管理主管部门应当书面通知建设单位补交。建设单位应当自收到通知后十日内，将补交资金存入专用账户。
保修金先申请后“报销”
《办法》规定，物业保修金交存期内，物业出现质量问题，建设单位不履行或者无法履行保修责任的，业主、业主委员会、物业管理委员会或者物业服务企业可以持维修工程实施方案、工程预算书，向物业管理主管部门申请使用物业保修金。
物业管理主管部门应当自收到物业保修金使用申请后三个工作日内，向建设单位征询相关情况。建设单位应当自收到征询函后五个工作日内，向物业管理主管部门提供关于物业保修责任和范围的书面意见材料；未提供书面意见材料的，不影响物业保修金的使用。物业管理主管部门经核查，对符合使用条件的，应当向申请人出具物业保修金使用通知书，告知申请人使用物业保修金的有关事项，并同时告知建设单位。
申请人或者建设单位，对保修范围、保修责任有异议，属于建设工程质量投诉范围的，可以依照建设工程质量投诉处理的相关规定进行处理；也可以共同委托专业机构进行鉴定。经投诉或者专业鉴定，形成相关投诉处理意见或者鉴定意见的，申请时一并提交。
镇江一新建小区（图文无关）
申请人取得使用通知书后组织维修。竣工验收合格后，申请人持使用通知书、施工合同、工程验收报告、工程决算报告等有关材料向物业管理主管部门申请划转物业保修金。决算费用在一万元以上的，应当同时提交中介服务机构依法出具的工程结算审核报告。
对符合物业保修金划转条件的，物业管理主管部门应当将物业保修金划转事项进行公示，公示期不少于五个工作日。公示期满后，出具物业保修金划转通知书，通知物业保修金开户银行将物业保修金划至申请人。
使用物业保修金，所产生的审计费用、工程监理费用以及应当由建设单位承担的鉴定费用等，从物业保修金中列支。
期满后可申请退还余额
《办法》提出， 物业保修金交存期满后，建设单位可以向物业管理主管部门提出物业保修金返还申请，并出具原收款凭证。
物业管理主管部门应当在受理申请后五个工作日内，出具物业保修金领取通知书。建设单位凭通知书，到物业保修金开户银行领取物业保修金本金余额和同期银行活期存款利息。
在物业保修期限内，建设单位解散的，应当由法律、法规规定的该建设单位权利义务承继主体承担物业保修责任。建设单位宣告破产清算、注销的，物业保修金应当由该建设单位的清算组、破产管理人按照法律、法规规定处理。
《办法》明确，建设单位不按照本办法规定交存或者补交物业保修金的，由县级市（区）物业管理主管部门依据《镇江市住宅物业管理条例》第七十六条有关规定处理。
《办法》自2023年4月1日起施行，有效期至2025年3月31日止。（方良龙 夏保华）
注：《镇江市住宅物业管理条例》第七十六条第二款
违反本条例第十五第二款、第四款规定，未按照要求交存、补足物业保修金的，责令限期改正；逾期不改正的，处二十万元以上三十万元以下罚款。
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1.物业最低保修期限
正常使用条件下，物业最低保修期限为：
①基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限；
②屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为五年；
③供热与供冷系统，为两个采暖期、供冷期；
④电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程，为两年；
⑤其他项目的保修期限，按照相应合同约定或者相关技术规范标准确定。
2.不纳入物业保修范围情形
有下列不当行为之一或者因不当行为衍生引发质量问题的，不纳入物业保修范围，由责任人依法承担维修责任：
①擅自改动房屋结构、设备位置或者擅自在屋面上搭建建筑物、构筑物以及明显增加荷载，造成结构损伤、构件变形或者开裂的；
②在外墙上凿洞、安装防护栏（防盗罩）造成墙体渗水的，或者擅自改变原墙面结构、封闭阳台造成墙体雨水渗漏的；
③擅自改变屋顶、露台等防水层造成屋顶和楼顶漏水的；
④因其他使用不当或者不当装修造成物业损坏的。
此外，下列情形不属于物业保修金使用范围：①对物业共用部位、共用设施设备进行功能升级、改造或者更新的；②建设单位已实施保修并已达到设计使用功能的。
编辑：万嘉
审核：杨佩佩
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