今日镇江讯  4月19日和4月20日，今日镇江和京江晚报报道了宝塔路旺角广场小区物业处于半失管状态，业主希望物业尽快恢复正常的消息，报道刊出后，得到了各方面的重视。近日，属地金山街道杨家门社区组织物业、业主代表、律师、晚报帮你忙记者等各方到场，协商解决。经过两个多小时的沟通，律师初步理清了各方的法律关系，给出了法律建议。

调解现场

协商现场，业主和物业各自陈述了观点和诉求，其中物业嘉利缘物业管理有限公司相关负责人夏先生提到，电梯停运是因欠电费，他说，嘉利缘2017年入驻旺角广场，在此之前，旺角广场小区开发镇江海地房地产开发有限公司曾将旗下一处房屋出租给原澳门豆捞店，当时，物业、海地、豆捞店三方达成口头协议，该店不交物业费，但要支付小区日常运营产生的电费，后来该处又租给于家厨房店。夏先生说，目前欠交的电费20万左右，折算成未交物业费是50多万元，据他了解，于家厨房称不知道这份口头协议，因此拒绝支付电费，此外，楼梯消防通道也是被于家厨房的杂物所堵。

江苏汇典律师事务所律师杨帅娜说，承租方和出租方之间约定的物业费交纳方式不能对抗物业对业主收物业费的权利，即使海地与租户有约定，海地也应该交纳物业费，且海地公司给承租户的优惠，也不能损害整体业主的权益，用约20万元的电费折抵50多万元的物业费，对全体业主不利。

杨帅娜解释，合同具有相对性，谁签合同对谁有效，不对第三人设立权利义务、也不能干涉第三人权利义务，物业依据物业服务合同收物业费，只要合同中没有约定用电费充抵物业费的条款，物业就可以向业主收物业费，“租户交物业费或电费是称为第三人代为履行，当三人未履行义务时，物业可要求合同相对方履行，相对方和第三人之间的约定，与物业无关。”

解决问题需要各方共同努力，杨帅娜说，一方面居民要交纳拖欠的物业费甚至预交，物业公司可通过融资等方式盘活资金，按轻重缓急逐渐恢复物业服务，比如先将电梯恢复运行，对于消防通道被堵，律师建议物业诉讼至法院让放置杂物者排除妨碍，或者将杂物先清理到别处保存，不要侵害杂物物主的权益。关于房屋漏水，在物业维修基金用完的情况下，杨帅娜说可以动员业主集体出资维修。

在坐的业主们都表示，为了小区业主的共同利益，他们愿意按合同交物业费，并感谢街道社区律师和媒体的帮助。(图/文 全媒体记者 张驰川)

编辑：缪小兵