“老小区应该如何管理？”

“对于居民区高空抛物行为，有没有相应的法律条款或规定？”

“安置小区居民交物业费是否有相关补贴或降低收费标准？”

……

7月13日，在镇江日报社融媒体指挥中心，14名来自社区和物业公司的工作人员、业主委员会成员，与市人大常委会、市住建局、市司法局、市政务办的相关人员齐聚一堂，就京晚众议“物业管理大家谈”主题，深度沟通，助力解决居民烦心事。

老旧小区改造后

全部纳入下年物业提升工程

京畿路社区党委副书记祁旭：

老旧小区配套设施不全，存在缺少绿化场地、没有公共活动区域、在绿地搭建违法建设、机动车停车位少等问题，导致小区居民出入难，更有堵塞交通、消防通道现象。请问，老旧小区应该如何管理？

市住建局副局长陈凯：

老旧小区改造是一项实实在在的民生工程。在财政资金紧张的情况下，市委、市政府专门拿出10亿元用于三年改造任务，体现了为民办实事的宗旨。

2018年，市委、市政府决定提标增速，实施老旧小区改造“三年行动计划”——用三年时间全面完成145万平方米改造任务。截至去年底，三年累计完成改造约162万平方米，完成比率111.7%，31个片区老旧小区实现“原地”提级出新。

今年起，市区老旧小区改造工作的管理体制进行了重大调整，由各市区负责具体组织实施。市住建局将按照老旧小区改造技术导则及上级要求，积极指导及督促各市区做好改造工作。按照“市级统筹，县区实施”工作机制，改造城镇老旧小区22个，完成两个“省级宜居示范居住区”创建，总面积65.55万平方米，计划总投资约3.16亿元。其中市区36.72万平方米(京口26.5万平方米、润州10.22万平方米)，丹阳10万平方米，句容9.95万平方米，扬中8.88万平方米。目前京口区、润州区、句容市正在进行招标工作，6月份进场施工，同时已进场启动拆违工作；丹阳市已完工；扬中市进场施工，完成60%改造任务。

下一步，在老旧小区改造的基础上，我市将进一步落实后期长效管理，确保“改造一个，管理一个，巩固一个”。一方面将老旧小区改造方案增设物业管理相关设施和内容，方便后期引进的市场化物业公司进行管理；另一方面去年改造过的老旧小区已经全部纳入2021年物业提升工程，以后改造后的老旧小区将全部纳入下一年物业提升工程中，不断提升老旧小区物业管理水平。此外，将着力打造智慧小区，强化小区安全责任制，为居民营造安全放心的居住环境。

多途径解决突出问题

综合施策缓解停车难

永安物业工作人员张波：

老小区车位不够，改造车位要破坏绿化，业主又不同意，最后矛盾全集中在物业，造成物业费收费难。有业主说：先解决停车问题再交物业费。这个问题该怎么解决？

市住建局副局长陈凯：

近年来，为有效解决老小区停车不便这个“老大难”问题，市住建部门结合镇江老旧小区的实际情况，在改造过程中合理挖掘空间，整合各方资源。如中营片区整治时结合现场条件及小区性质，对丹徒区拆迁办、市北固房管处解危拆迁后形成的6个共计约2400平方米的闲置地块进行清理完善后，建设停车位。画线的正式停车位就增加了97个，同时在宅前、路边增加临时停车位150个左右，有效缓解了停车难的问题。

下一步，市住建局将会同市城管局、市公安局，进一步研究住宅小区停车难问题，综合施策，多途径解决突出问题，如增加公共停车场建设、城市道路夜间错时停车等方法，缓解停车难问题。

减少“祸从天上来”

处置高空抛物有明确规定

江苏九华物业发展集团有限公司总经理朱志伟：

如果楼上扔下来的烟头把楼下晾晒的被子烫了个洞，最后找不到是谁丢的，业主要求物业赔偿，物业公司是否需要承担责任？镇江对类似的事件有没有相应的规定或法律条款？

市司法局副局长王宏：

我国对高空抛物，以前适用的法律叫《中华人民共和国侵权责任法》，但是相关法律法规对物业、居民、侵权人、被侵权人等关系厘得不是很清楚，导致“人在路上走，祸从天上来”，很难发现或查清抛物人。

今年1月1日实施的《民法典》在1254条，对如何处置高空抛物这一危害公共安全的违法行为做出了明确规定。不仅强调了公安机关等对查清责任人的义务，还规定物业服务企业要履行其应当承担的管理义务，才能免除其法律责任。从管理企业的角度来讲，物业服务企业与居民最大的区别，就是它更有能力从事高空抛物的宣传和预防工作，比如定期检查建筑物相关物品，比如挂机、晾衣架等，这些都是物业服务企业应该去做的。

《中华人民共和国刑法》也对高空抛物做出了规定，称之为高空抛物罪。目前，《民法典》中责任赔偿内容、《刑法》的相关内容，都是针对高空抛物的明确规定。

安全防范设施建设

要和小区建设同步

如意江南物业管理处主任叶亚娟：

就目前来看，增加监控手段对高空抛物现象能形成一定的震慑。那么，这些技术措施今后会不会成为强制性的要求或规定？监控设备投入成本不小，只由物业公司投资建设不太现实，应该由谁来买单呢？

市司法局副局长王宏：

安全防范设施的建设要和住宅小区的建设同时设置、同时施工、同时投入使用，其中，要包含每栋楼防止高空抛物的相关设施。

建设过程中，每个环节都应该做好做实：住建部门要组织审批有关住宅建设的设计文件有没有包含高空抛物的防范设施；施工单位要按设计的要求来建设；所用的产品和材料要符合国家规定；安全防范方面的设施设备要纳入竣工验收。

原建设部和公安部曾发布《城市居民住宅安全防范设施管理规定》，主要对当时的治安安全防范设施进行规定。按照该《规定》，城市居民住宅的安全防范设施建设所需费用，应该由产权人或使用人承担。这一《规定》是否适用于高空抛物安全防范设施，目前仍是空白。希望在下一步的司法实践工作中能将其作为参考。

推进红黑榜制度

让物业管理健康发展

四牌楼街道物业管理人员何风：

如何进一步发挥政府相关职能部门的作用，促进物业管理更加健康发展？

市住建局副局长陈凯：

根据《物业管理条例》《江苏省物业管理条例》等要求，市住建局和各市区物业管理行政主管部门负责对物业服务活动的指导、监督工作。市住建局将加大物业服务行业指导、监督力度，强化从业人员培训，加大扶持力度。进一步强化行业诚信监管，推进物业行业红黑榜制度。会同消防、市场监管等部门继续开展“双随机”检查工作。对企业涉及违法违规行为的，依法查处；对严重违法违规、情节严重的物业服务企业和直接负责人，依法清出市场；对业主委员会成员违法违规涉嫌犯罪的移送司法机关处理。

物业管理涉及方方面面，需要相关部门的密切配合。下一步，市住建局将会同有关部门，及时查处物业管理区域内违法搭建、毁绿种菜、任意弃置垃圾、违反规定饲养动物、电动自行车违规停放充电、占用堵塞公共和消防通道等违法违规行为。

国有企业家属区

基本完成“三供一业”移交

江苏中达物业管理有限公司物业经理赵学军：

原机关事业单位的老旧小区实行社会化管理后，如何处理遇到的物业管理问题？

市住建局副局长陈凯：

目前，我市原机关事业单位的老旧小区，有部分小区由机关事务管理部门管理，部分由原单位后勤管理部门管理，也有一部分已经推向社会管理，国有企业家属区已经基本完成“三供一业”移交工作。由于历史原因，原机关事业单位的老旧小区涉及物业管理的问题还比较多，如房屋维修、配套设施、涉老设施等问题还需要逐步理顺。

市住建部门将会同有关部门，进一步研究出台相关配套性政策，进一步建立健全物业管理体制，及时研究解决住宅物业管理重点和难点问题。一是建立小区综合管理和物业管理协调制度，定期召开物业管理联席会议，研究制定相关配套政策，协调解决重大问题。二是强化社区基层组织的管理职责。三是健全物业纠纷化解机制，形成多方联动的投诉纠纷快速处理机制，确保物业纠纷及时有效得到处理，减少投诉纠纷的发生。

加快老小区综合整治和物业管理功能提升

迎江路中心社区主任宋国琴：

没有物业的老旧小区该如何进行管理？

市住建局副局长陈凯：

我市自2011年起推进物业管理全覆盖工作，全市约930万平方米的老旧住宅小区实行有治安防范、有清扫保洁、有绿化养护、有物业维修、有停车管理的基础性物业服务。由于老小区基础设施差，综合治理水平不高，整治后的老小区收费标准低、收费率不高等原因，总体上看物业服务水平不高。

下一步，市住建部门将进一步加快老小区综合整治和物业管理功能提升，从规范物业管理模式和内容、建立创新管理模式、建立长效管理机制三个方面，进一步推进老旧小区物业管理工作，努力改善老小区的基础设施条件，扩大物业管理覆盖范围等。

按照“因地制宜”和尊重居民意愿的原则，通过“以民主促民生”的办法，确定是实行专业化物业管理模式，还是实行社区化准物业管理模式。同时，规范物业服务内容和标准。

对于刚开始难以为继的物业服务企业，采用“政府补贴一点、业主交一点、公共收益解决一点”的方式筹集物业服务费，推动整治后的旧住宅小区向市场化物业服务过渡，推行长效化管理。另外，根据《镇江市市区物业管理工作考核暂行办法》要求，继续推进住宅小区物业管理全覆盖日常考核工作，对考核中发现的问题下发整改单，督促相关单位及时整改。

安置房物业服务问题

已经草拟解决方案

朝阳社区工作人员杨俊：

安置小区居民多以失地农民为主，收入有限，目前物业费一个月1.4元/平方米的标准对于安置居民相对较高，是否有相关补贴？或降低收费标准？

市住建局副局长陈凯：

市政府高度重视安置房物业管理问题，今年初，市住建局会同有关部门开始研究，形成了《安置房物业管理研究报告（初稿）》。目前，我市安置房物业管理大部分还是由各平台主体选聘的物业服务企业实施物业服务，物业服务收费标准也比较低，有的还在执行2006年前的标准（每月0.30元/平方米），有的执行2008年的标准（每月1.00元/平方米），就收费标准而言很难支撑现在的物业服务成本，大部分由平台主体和财政进行补贴。当然，安置房物业服务管理水平也较低，业主满意度不高，主要涉及安置小区物业管理体制机制问题、开发建设遗留问题、社区综合治理问题以及物业管理费标准和收缴率问题等。对这些问题我们都一一进一步梳理，草拟了解决方案。

下一步将进行论证研究，完善安置房物业管理研究报告，报市政府审议，待市政府审议通过后我们将及时向广大市民公布。

电动车公共区域充电

最高可罚万元

场外问题：

一些小区虽采取措施禁止电动车进电梯，但出现了摄像头识别率低，居民转动摄像头就可避开监控区域等问题，请问如何解决？

市司法局副局长王宏：2017年，公安部曾下发《关于规范电动车停放充电加强火灾防范的通告》，严禁在建筑内的共用走道、楼梯间、安全出口处等公共区域停放电动车或者为电动车充电，但对于如何处罚未做明确说明。今年8月1日起正式施行的《高层民用建筑消防安全管理规定》，其中第四十七条规定，在高层民用建筑的公共门厅、疏散走道、楼梯间、安全出口停放电动自行车或者为电动自行车充电，拒不改正的，最高可处以10000元罚款。

物业方面，建议利用楼梯间、电梯轿厢、显示屏等渠道，以及入户的机会，加大相关宣传。在宣传的基础上，本着自愿原则签承诺书。此外，维持日常巡逻的同时，安装电动车进电梯智能识别系统。 （杨泠）摄影：马镇丹

编辑：陈路