今日镇江讯  《镇江市住宅物业管理条例》将于3月1日起正式施行。2月23日，市人大常委会召开《镇江市住宅物业管理条例》实施座谈会，市人大常委会副主任岳卫平出席会议并讲话。

《条例》共8章84条，从前期物业管理、业主大会业主委员会和物业管理委员会、物业服务、物业使用和维护、监督管理以及法律责任等方面进行了规定。市物业管理主管部门市住建局相关负责人介绍，围绕广大小区的管理服务和业主的权益保障，《条例》的很多制度设计在全省物业管理行业中开了先河。《条例》正式实施后，将推动我市物业管理走上制度化、规范化、程序化轨道。

住宅小区是城市治理的最基本单元，也是当前城市基层治理的难点所在。近年来随着城市化进程的不断加快，物业管理需求日益增大，物业管理活动中产生了许多亟待解决的新情况、新矛盾、新问题。相关负责人表示，当前物业管理中，存在着一些突出问题，如，前期物业服务中开发建设单位遗留问题长期得不到解决，物业服务企业为开发建设单位“指定”；业主大会、业主委员会筹备难、开会难、履职难、换届难；物业服务“质价不符”的问题突出，业主和物业企业矛盾日益增多。公共收益使用管理方面，有的物业服务企业存在不公开账目，不单独列账，侵占这部分收益的现象；有的业主委员会对这部分收益的使用不规范，甚至挪作他用。老旧、安置小区物业管理成为物业管理中的短板，等等。《条例》坚持问题导向、效果导向，针对这些问题均一一作出了制度安排。

镇江市举行第二届物业管理行业技能竞赛（资料照片）

立法过程中，我市注重借鉴外地好的经验和做法，并结合镇江实际探索了一些新的举措。

建立物业保修金制度。前期房屋质量问题也是引发物业管理矛盾纠纷重要原因之一，《条例》规定建设单位在办理房屋所有权首次登记前，按照物业建筑安装总造价一定比例交存物业保修金，用于物业保修期内建设单位不履行保修责任，或者因歇业、破产等原因无法履行保修责任的维修费用列支。保修金的缴纳、管理、使用、归还等具体办法由市政府另行制定。

建立应急物业服务机制。物业管理区域突发失管状态时，为了保障业主的生活不受影响，《条例》明确由辖市区物业管理主管部门建立物业服务企业应急备选库，物业服务企业退出，未有新物业服务企业承接项目的，由业主委员会、物业管理委员会或街道办镇政府在应急备选库中选取一家物业服务企业，与其签订应急期间物业服务合同。应急期间物业服务合同的物业服务内容、服务标准和收费标准参照原物业服务合同执行。应急期间物业服务合同的期限不得超过一年。

明确物业服务区域内的禁止行为及处理。《条例》明确了物业服务区域内不得实施的17项行为，其中在上位法基础上进一步增加了日常实践中容易引发小区矛盾纠纷的几项行为，包括违法饲养家禽、犬类；从建筑物中抛掷物品；电动车违规充电等等。发现存在禁止行为的，物业服务企业、业主委员会或者物业管理委员会应当进行劝阻、制止，劝阻、制止无效的应当向相关主管部门报告，有关主管部门应当依法及时处理。

此外，《条例》还明确前期物业管理责任边界，规定了建设单位销售前，要通过公开招投标的方式选聘前期物业服务企业；建设单位和物业服务企业进行承接查验时，应当邀请辖市区物业管理主管部门和街道办镇政府参加，并接受其监督。规范公共收益的使用管理，明确了公共收益的具体内容、公共收益的使用范围和使用要求。强化老旧、安置小区物业管理，将我市10年来实行的老旧小区物业管理全覆盖工作固化为法规制度，对老旧小区的基本物业服务、经费来源等赋予法律保障，等等。（通讯员 夏保华  全媒体记者  方良龙）

编辑：陈路