今日镇江讯 6月20日，镇江市中级人民法院审结一起物业合同纠纷——业主方某购置句容某小区新房后，虽未入住但仍被污水反灌导致家里污损；而该小区物业公司虽及时通知、协助方某进行处理，但由于主责在物业公司未妥善管理好整个小区的排污主管网。法院经仔细查明原因、析理释法认为业主和物业公司均存在一定过错，判决由物业公司承担70%的赔偿责任。

据了解，方某购置句容某小区二楼01室后并未入住。2021年5月的一天，该小区物业保洁人员发现方某家中有水流出，随即联系方某。但方某及家人均在外地，没能第一时间赶回。与此同时，物业公司检查反水原因，打开主管道进行排污，并联系排污公司来小区进行专业疏通。

次日，排污公司工作人员再次来到现场疏通管道。过程中发现有类似抹布的东西随水流出，并有油污及菜叶等物。

当日中午，方某家人打开自家房门，发现室内地面均有污水。通知物业公司后，该公司安排工作人员进行清理冲洗。

方某认为，物业公司未能尽到小区公用设备养护责任，应对他家被淹作出赔偿。而物业公司认为方某也有责任。双方多次协商无果后，方某一纸诉状将物业公司诉至句容法院，要求赔偿房屋维修损失合计六万余元，并申请对案涉房屋维修工程造价进行司法评估。

句容法院审理后认为，被告物业公司应当依约提供物业服务，其服务内容包含对小区公用设施进行管理，如定期进行污水管道疏通等。该管理义务并非仅仅是进行例行检查，而是应定期全面排查并消除堵塞隐患，及时采取有效措施保持污水管道的完全畅通。

此案中，原告所有的房屋发生污水反水，系因排污主管堵塞所致，排污主管属于被告的服务范围，故对于原告的损失，被告应当承担赔偿责任。

然而，案涉房屋从发生反水到全屋积水并从门口流出被物业人员发现，整个过程需要时间累积。如果原告平时定期返回房屋查看、管理其房屋，应该能够更及时地发现反水情况并通知被告进行疏通；再者，如果原告在接到被告通知后及时赶回家中，必然能够减少房屋淹水的时间从而降低损失。

根据原、被告双方的过错程度，最终，法院酌情认定原、被告对于原告损失的承担比例分别为30%、70%。

至于原告的损失，根据鉴定机构鉴定意见、被告过错等，确定由被告赔偿三万余元。

据了解，句容法院判决后，被告不服提起上诉。6月20日，镇江市中级人民法院经审理后判决：驳回上诉，维持原判。

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法官有话说：此案具有典型借鉴意义

根据合同约定，物业公司对业主居住小区的物业公共设施包括公共上下水管道等负有日常维修、养护、运行和管理的职责。该管理职责不仅包括对上下水管道等公共设施进行例行检查，而且还包括定期全面排查并消除堵塞隐患。

此案中，由于物业公司未尽到上述合同约定的义务。根据法律规定，物业公司应当对自己的违约行为承担赔偿损失的责任。

然而，法院调查发现，案涉小区存在入住率较低的客观情形，而方某所购买的房屋系二层，相较于其他楼层二楼更易出现反水情形。

法官提示，就一些入住率较低的小区，此案的判决也其典型的借鉴意义和价值。不管是小区的物业，还是业主本身，都应从本案中吸取教训，尽量积极面对处置减少自己的损失。（通讯员 吴未未  全媒体记者 翟进）

编辑：缪小兵

审核：沈菲

（作者：翟进)