今日镇江讯  已由业主埋单的两间活动室、4间管理用房，除一间管理用房移交外，其余5间被开发商摇身一变，变成了“自产自管用房”。经过业主委员会近两年马拉松式的维权，近日镇江中院作出终审判决，维持其余5间房产归全体业主所有的原判。近日，中浩国际广场业主委员会在小区显眼位置，张贴红色《告全体业主书》和镇江中院民事判决书，向全体业主报告了这一喜讯。

小区楼幢内张贴的“喜报“

■ 起纷争：

业主共有房变自产自管用房

中浩国际广场业主委员会主任、今年74岁的王彩万告诉记者，位于镇江市区黄山路66号的中浩国际广场小区，由原中浩开发公司（后更名为鑫昊源公司）开发。2016年9月，他无意中看到开发商移交的房屋面积清册上标有管理用房，其中B座399号（建筑面积106.62平方米）标示的是管理用房，他实地察看发现被开发商占用。

经进一步比对图纸和实地勘察，王彩万发现，不光399号，小区公寓楼E座活动室397号（27.88平方米）、497号（27.9平方米），公寓楼B座管理用房398号（55.9平方米）、498号（55.93平方米）和499号（106.69平方米），除管理用房498号已移交外，其余2间活动室、3间管理用房均没有办理移交手续，被开发商控制或挪作他用。

于是，王彩万找到鑫昊源公司交涉，该公司经理张某辩称上述房屋为“自产自管用房”，与业主无关，但拿不出相关证据。

“这些房子原来是管理用房、活动室，你变更成自己的房子了，你通过什么程序变更的，你有没有产权证？我就想把这些房子查清楚。”自称自己是“一根筋”的王彩万，一边继续找开发商维权，一边跑国土局、档案馆、市行政服务中心等部门收集证据，其中一张关键证据－－2008年9月18日，中浩开发公司向市房地产测绘部门报备的“中浩国际广场建筑面积计算说明”显示，上述争议房产成本已由该小区公寓楼局部业主分摊。

此后，作为业主委员会负责人，王彩万多次向相关部门申诉未果，申请行政复议被驳回。在小区业主支持下，2017年3月，业主委员会一纸诉状，将开发商告到了润州法院。

■ 打官司：

一二审均判业主委员会胜诉

审理中，中浩国际广场业主委员会请求，将上述2间活动室、3间管理用房的管理权、使用权、处置权、收益权判给原告所有。

被告鑫昊源公司辩称，原告诉称均不是事实。此前其已将包括B座498号在内的3间房屋（注：另两间非上述争议房屋）登记在全体业主名下，作为物业管理用房。3间房屋的面积为245.51平方米，占总建筑面职的5.1‰，被告认为其所交付的管理用房达到了国家有关物业管理的相关规定的要求，故已履行了交付物业用房的义务。

业主委员会则认为，除被告交付的3间管理用房以外，上述397等5间房屋也应属于全体业主所有。

一审法院审理查明，2008年9月18日，被告向镇江市房地产测绘大队出具的中浩国际广场建筑面积计算说明中注明，第三层的管理用房、活动室、配电间由第三层公寓内部分摊，第四层的管理用路、活动室、配电间等由第四层公寓内部分摊。2011年1月14日，镇江市房产登记管理中心就中浩国际广场小区的房屋面积测绘出具报告，注明上述6间房屋的性质为活动室和管理用房。一审法院至房管部门未查询到黄山路66号E座397、497，B座398、399、499这5间房屋的登记情况。

一审法院审理认为，公寓楼397、398、399、497、498、499，这6间房屋在当初规划设计时就已注明是活动室和管理用房，上述活动室、管理用房由三层、四层公寓分摊。在竣工后的房管部门的测绘报告中也注明了上述6间房屋的性质为活动室和管理用房。审理中，鑫昊源公司也未能提供证据证明上述活动室或管理用房的建造成本未列入商品房的建造成本中。据此，依照《中华人民共和国物权法》第73条、最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第14条，确认该5间房产属于中浩国际广场全体业主所有。

一审宣判后，鑫昊源公司不服，提起上诉，请求依法改判诉争的5间房屋产权归其所有。

镇江中院经审理认为，根据物权法规定，上述6间房屋应属于中港国际广场全体业主所有，除B座498已登记在全体业主名下外，一审法院判决其余5间归中浩国际广场全体业主所有有事实和法律依据。上诉人鑫昊源公司的上诉请求不能成立。为此，判决驳回上诉，维持原判。

■ 案中案：

街道主张两房产权被判无据

记者了解到，上述5间争议房产中，鑫昊源公司已将E座397、B座398交由属地社区作为社区管理用房。由此，围绕这两处房产权属，引发了一起“案中案”。

2017年10月，作为利益相关人，该社区所在街道向润州法院起诉，请求依法确认中浩国际广场小区公寓楼E座397（27.88平方米）及B座398（55.9平方米）的房屋所有权归该街道办事处所有。其理由是，街道办事处曾与鑫昊源公司签订《行政属地移交协议书》及补充协议书，载明乙方在黄山路中浩国际广场开发房屋，根据规划设计指标要求，移交社区管理用房约70平方米（不得低于70平方米）；房屋权属证由乙方负责办理，在乙方交付房屋时一并移交给甲方。因此，鑫浩源公司移交的E座397、B座398作为社区管理用房，产权应属街道所有。

中浩广场业委会则认为，即使鑫昊源公司将公寓楼397、398交付给属地社区作为社区用房使用，但其管理、使用、收益、处置权仍应属于全体业主。

法院一审判决，该两间房屋应属中浩国际广场全体业主所有。鑫昊源公司在与某街道办事处签订的行政属地移交协议书及补充协议书中将上述397、398两间房屋移交给街道办事处，归街道办事处所有，并无法律依据。

某街道办事处不服一审判决，提起上诉。

镇江中院审理认为，《中华人民共和国物权法》第73条规定：建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公共设施和物业服务用房，属于业主共有。最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第14条规定：建设单位或者其他行为人擅自占用、处分业主共有部分、改变其使用功能或者进行经营性活动，权利人请求排除妨害、恢复原状、确认处分行为无效或者赔偿损失的，人民法院应予支持。

涉案的公寓楼397、398两间房屋规划设计时就已注明是活动室和管理用房，由三层公寓分摊。在竣工后的房管部门的测绘报告中也注明了上述两间房屋的性质为活动室和管理用房。此外，鑫昊源公司未能提供充分证据证明上述397、398两间房屋的建造成本未列入商品房的建造成本中。根据《中华人民共和国物权法》的相关规定，该两间房屋应属中浩国际广场全体业主所有，鑫昊源公司在与某街道办事处签订的行政属地移交协议书及补充协议书中将上述397、398两间房屋移交给该街道办事处，归该街道办事处所有，并无法律依据。一审法院所作判决，并无不当应予维持。为此，判决驳回上诉，维持原判。（全媒体记者 方良龙）

编辑：缪小兵

（作者：方良龙)