今日镇江讯   1月13日，镇江市自然资源和规划局官网发布通告称，2020年度镇江市区公示地价成果已经镇江市政府批准同意，予以公布执行。您家门口的土地处于哪个级别、土地的基准价格是多少？对照相关表格和图集将一目了然！

关于公布2020年度镇江市市区公示地价成果的通告

其中，附件1公布了2020年度镇江市区城镇建设用地基准地价。镇江市区建成区及建设规划区，包括京口区、润州区、镇江新区、丹徒区（丹徒新城）、镇江高新区及市区所辖部分乡镇的镇区的城镇建设用地基准地价全部曝光。涵盖范围具体为：东至大港、大路、姚桥，南至丹徒新城，西至润州区蒋乔镇、丹徒区高资镇，北至长江，总面积464.34平方公里。

表1-1  商服用地级别基准地价表

本次镇江市区城镇建设用地基准地价的表现形式为级别基准地价，估价日期为2021年1月1日，土地用途包括商服用地、住宅用地、工矿仓储用地和公共管理与公共服务用地，土地使用年期分别为商服用地40年，住宅用地70年，工矿仓储用地50年，公共管理与公共服务用地50年。

2020 年度镇江市市区商服用地土地级别基准地价图-1（请横屏查看）

公布的基准地价成果包括：商服用地级别基准地价、住宅用地级别基准地价、工矿仓储用地级别基准地价和公共管理与公共服务用地级别基准地价。

附件还公布了2020年度镇江市区集体建设用地基准地价、2020年度镇江市区农用地基准地价和2020年度镇江市区城镇标定地价。

住宅用地被分为6个等级

表1-2 住宅用地级别基准地价表

就市民普遍关注的市区住宅用地基准地价，记者注意到，市区住宅用地土地级别分为六级，一级地基准地价为8965元/平方米，变幅为8000-11000元/平方米；二级地基准地价为7475元/平方米，变幅为6500-8000元/平方米；三级地基准地价为6065元/平方米，变幅为5300-6500元/平方米；四级地基准地价为4740元/平方米，变幅为3900-5300元/平方米；五级地基准地价为3230元/平方米，变幅为2700-3900元/平方米；;六级地基准地价为2150元/平方米，变幅为1800-2700元/平方米。

2020 年度镇江市市区住宅用地土地级别基准地价图-1（请横屏查看）

对照2020年度镇江市市区住宅用地土地级别基准地价图，记者注意到，一级地的分布范围为老城区的核心区和南徐片区。具体范围为：运河路-梦溪路-东吴路-长江路-电力路-中山西路-檀山路-南徐大道-南门高架桥的围合区域。

二级地的主要分布范围为：焦山路南段-京口路-石马路-古城路以西片区；东吴路古城路路口-禹山路-焦山路以北以西片区；征润路南段-长江路-桃西路-运粮河路-运粮河北路-朱方路-润旺路-凤凰山路东段以东以北区域，以及南山北部的一部分。

三级地的主要分布范围为：二级地区域外侧，丁卯片区大部、谷阳路以西片区，金山湖路-百花路-长江路-五洲山路-白龙山南路以东以北片区，以及环山路以北区域。

此外，丹徒新城大部为四级地，镇江新区大港片区为五级地。

财富广场楼面地价拔头筹

附件4公布了2020年度镇江市区城镇标定地价。

公示范围：镇江市区建成区及建设规划区，包括京口区、润州区、镇江新区、丹徒区（丹徒新城）、镇江高新区及市区所辖部分乡镇的镇区，即东至大港、大路、姚桥，南至丹徒新城，西至润州区蒋乔镇、丹徒区高资镇，北至长江，总面积464.34平方公里。

估价期日：2021年1月1日。

土地用途：本次标定地价评估包括商服用地、工矿仓储用地、商住用地、住宅用地等四种土地用途。

镇江市区标定地价表

根据镇江市区标定地价表，商住混合用地中，位于镇江市中心核心区的苏宁广场，地面地价（土地价格/土地面积）高达80267元/平方米，拔得头筹；楼面地价（总地价/建筑总面积，即平均到每单位建筑面积的土地价格）为9142元/平方米。

财富广场的地面地价为43987元/平方米，位居第二；楼面地价为9183元/平方米，竟超过了苏宁广场，令这个自开业以来就一直冷冷清清的综合体情何以堪。

究其原因，主要是受容积率影响，苏宁广场的容积率高达8.8，而财富广场的容积率只有4.8。容积率指的是一定地块内，总建筑面积与建筑用地面积的比值，是重要的价格修正因素。一般而言,土地面积与建筑密度一定时，容积率越高，楼面地价越低。

九洲广场的地面地价为28051元/平方米，楼面地价为7902元/平方米，两个数值均排名第三。

城镇住宅项目中，美的城的地面地价为18778元/平方米，位居第一；楼面地价为6177元/平方米，排名第三。新城吾悦广场的地面价格为16584元/平方米，位居第二，但其楼面价格只有4231/平方米，并不显眼。

招商北固湾的地面地价为14871元/平方米，位居第三；楼面地价为7827元/平方米，排名第一，这与其位居市中心且容积率（1.9）较低有很大关系。南山华庭的地面地价为12855元/平方米，位居第四；楼面地价为6428元/平方米，排名第二。

雅居乐雅尚苑的地面地价也超过了1万元/平方米（12141元/平方米)，排名第五；楼面地价为6071元/平方米，排名第四。

2020 年度镇江市市区国有建设用地标准宗地与标定区域（请横屏查看）

农用地最高基准地价5.59万元/亩

2020年度镇江市区农用地基准地价公示范围为镇江市区所辖全部行政区域，总面积1087.94平方公里。本次评估的估价期日为2021年1月1日。

土地使用权类型：评估的土地使用权类型为农用地使用权和农用地承包经营权价格。

土地使用年期：本次农用地基准地价评估过程中，农用地使用权设定为无限年期，农用地承包经营权使用年限按照法定最高承包期设定为30年。

表3-1  镇江市区农用地级别基准地价表

确定土地利用类型：根据土地利用现状、考虑土地利用总体规划的土地利用分区及土地用途管制的土地利用类型要求，确定主要用地类型为耕地、园地、林地和坑塘水面，并确定耕地基准地价评估的土地利用类型体系为水田和旱地。

根据镇江市区农用地级别基准地价表，一级水田的承包经营权基准地价为3.87万元/亩，每平方米为57.99元；无限年期基准地价为5.59万元/亩，每平方米为83.83元。

一级旱地的承包经营权基准地价为3.60万元/亩，每平方米为53.98元；无限年期基准地价为5.20万元/亩，每平方米为78.04元。

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基准地价仅是土地价格的参考

那么，土地基准价的调整是否影响土地交易价格？据了解，土地的基准地价、评估价格、拍卖底价以及市场价格是4个不同的概念。基准地价，即土地初始价，是完成拆迁、平整等一级开发后政府确定的土地区域平均价格。它反映土地的价值和地价总体水平与变化趋势，仅是土地价格的参考，是政府衡量土地资产、调节土地市场的依据，具有稳定性，不会大起大落。但土地最终的成交价，是由市场需求决定的，不会直接受到基准地价的影响。

对城镇居民来说，在房屋买卖的过程中，基准地价可以作为一个参考。（全媒体记者  方良龙）

编辑：陈路